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365彩票开学季如何预防学校周边房屋租赁纠纷?

  央广网北京8月30日消息(记者孙莹)据中央广播电视总台中国之声《新闻晚高峰》报道,随着中、小学陆续开学,不少家长选择在学校周边租房陪读。直接购买学校周边住房给家庭带来的经济压力比较大,租房可缓解经济压力,也为了孩子上学方便。而在房屋租赁过程中或孩子毕业后,却时有矛盾纠纷发生。

  学校周边居住性房屋租赁经常由于什么原因发生纠纷?如何预防纠纷?租房、签合同期间要注意什么?北京市第二中级人民法院日前专门对如何预防此类纠纷提出了建议。

  北京二中院发布的典型案例显示,小王为了解决孩子入学问题,和出租方小曲签订《北京市房屋租赁合同》,合同约定小曲“明年协助小王孩子入学”。之后小曲通知小王,因涉案房屋要出售,租赁合同到期后不再续租,也无法配合小王孩子的上学核验。小王认为,小曲不履行协助义务导致他订立房屋租赁合同的合同目的不能实现,构成违约,于是起诉到法院,要求小曲赔偿其子女不能入学的经济损失。北京二中院民二庭副庭长梁立君分析:“法院经审理认为,王某对合同约定的租赁期限系明知,对于孩子办理入学核验所需要的期限亦应自行尽到足够的注意义务,但双方并未就协助孩子办理入学核验的具体期限进行明确。在王某未能举证证明该项义务应延续至合同期满以后系双方当事人合意之结果的情况下,365彩票王某要求曲某在租赁合同到期后继续承担该义务,明显加重了曲某的合同责任,对曲某显然不公。”

  法院审理还认为,小曲在租赁期间届满前的合理期间内已经就不再续租事宜向小王进行了告知,也配合小王申请居住证及办理交税事宜,所以小曲在合同履行中不存在违约行为。小王主张曲某赔偿房租损失、居间费用损失、不能入学赔偿金的诉求,法院不予支持。

  梁立君介绍:“房屋租赁合同中所约定的事项应具体明确,否则存在无法实际履行的风险。在没有特别约定的情况下,双方的合同权利、义务原则上限于租赁合同履行期间之内,合同履行期限届满后,当事人不再继续承担合同义务。”

  数据显示,自2017年至今年7月底,北京二中院审结的2586件不动产租赁纠纷案件中,居住性房屋租赁纠纷案件477件。具体到学校周边居住性房屋租赁纠纷的特点,北京二中院民二庭庭长邹治分析,租房人群以中学生家长居多,租房目的是改善孩子学习、休息环境,以整套房屋租赁为主,多有学校周边房屋中介机构参与其中。近期涉疫情房屋租赁合同纠纷增加。“此类案件的争议焦点主要集中于因疫情导致合同无法正常履行的责任承担问题。承租人以不可抗力或情势变更为由主张减免租金或者要求解除租赁合同。”邹治说。365彩票

  实践中,中介机构不诚信导致纠纷频发。邹治介绍:“部分非正规中介机构在未掌握房源的情况下,通过低佣金、低租金来骗取看房费获得非法利润。案发时相关的中介人员往往都已离职,甚至相关门店都已关闭,导致租户利益难以得到保障。”

  有些家长租赁学校周边的房屋先签了两年的协议,两年期满后还想继续租住,因为已经和房东熟悉,双方口头商量好后,没再签书面的合同;或者到期搬走了,没进行交接。法官助理梁辰提示,这样做有风险:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,当事人可以随时解除合同。房屋租赁合同终止后,双方应进行房屋交接。若承租人未办理房屋交接而直接搬离,导致双方未能就屋内状况进行确认,则承租人对此负有过错,应承担相应的民事法律责任。”

  实践中,因未结算水费、电费等费用,没有查验核对屋内设施是否损坏等发生纠纷的问题比较多。法官赵胤晨提示,即使口头达成的约定也要落实在书面。妥善保存好租赁合同及押金凭证。他说:“租赁合同的双方当事人,应注意就合同事项,尤其是细节问题作出具体约定,明确双方权利义务,以免发生不必要的争议。”

  法官提示,租赁学校周边居住性住房时,要验明有效房产和身份证明,不轻信出租人或中介机构的单方描述,做好实地验房工作,全面了解房屋状况。

  “一看距离,以保障交通时间的效率;二看环境,以保障孩子的学习、休息;三看管理,以保障居住的舒适度。在验房时应查看房屋整体状况,检查屋内家具、电器等设施设备,做好记录,并与出租人进行确认。”邹治提醒。

  当前,房屋租赁市场充斥着一些假房源、假房东、假中介。租赁房屋尽量选择具有租赁代理资质且市场信誉好的中介机构。法院建议行政主管部门规范房屋中介机构的经营行为,加大监管力度。

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